Ilyen léptékű kezdeményezés még soha nem érkezett Magyarországra - Milyen hatásokkal számolhatunk a kormány által bejelentett kétszázmilliárdos lakáspiaci program kapcsán?

Ahogy nemrégiben hírt adtunk róla, a kormány jövő márciustól új intézkedésekkel kívánja ösztönözni a lakáspiacot, fókuszálva a lakás-, bérlakás- és kollégiumépítésekre. A célkitűzés az, hogy évente legalább 25 ezer új lakás épüljön Magyarország területén. Ennek érdekében a következő öt esztendő során 200 milliárd forintot különítenek el ingatlanalapok számára, hogy támogassák e három fő terület fejlődését. A legnagyobb hazai ingatlanfejlesztők és az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) véleményét kértük ki az új lakásfejlesztési tőkeprogram várható piaci hatásairól.

Jövő év márciusában elindul egy új lakásfejlesztési tőkeprogram, amely során az állam 200 milliárd forintot biztosít ingatlanalapok részére. E keretében lehetőség nyílik kollégiumok, bérlakások és új lakások építésére. A támogatási lehetőséget öt éven át vehetik igénybe a résztvevők.

A minisztérium törekvése, hogy a keresleti programok mellett egy új, kínálati programot is bevezetve támogassa az újlakásépítések fellendülését.

A program állami szerepvállalása új távlatokat nyithat a lakás- és bérházfejlesztések terén. Ez az innovatív megközelítés lehetőséget adhat arra, hogy aktívan hozzájáruljanak az újlakáspiaci kínálat volumenéhez.

A lakásépítési program céljait teljes mértékben támogatjuk, mivel az alapvető elképzeléseken túlmenően kiváló lehetőségeket teremt a gazdaság fellendítésére is.

- válaszolta Kiss Ákos, a Property Market Kft. ügyvezető igazgatója. Hozzátette, hogy bár a részletes szabályok még nem ismertek, az új pénzügyi lehetőségek és innovatív megoldások ígéretes jövőt vetítenek előre. Ugyanakkor hangsúlyozta, hogy a program sikeres megvalósítása érdekében minden érintett aktív együttműködésére szükség van, és bízik benne, hogy erre mindenki kész áll.

A 200 milliárdos összeg lehetőséget teremt arra, hogy körülbelül 40 000 új lakás épüljön meg az elkövetkező öt év során, ami évente 8000 lakást jelent. Ez a támogatás elősegíti, hogy a fejlesztők nagyobb volumenű projekteket indítsanak el. Ugyanakkor Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum alapítója és a Biggeorge Holding tulajdonosa hangsúlyozta, hogy a fejlesztőknek figyelemmel kell kísérniük a fizetőképes kereslet alakulását is. Kiemelte, hogy ha a gazdasági környezet, a fogyasztói bizalom, valamint a kamatok szintje kedvezően alakul, akkor a lehetőségek maximálisan kihasználhatóak lesznek.

a piac valamennyit önmagától is élénkül, így ezzel az intézkedéssel támogatva elérhető lehet az évi 25 ezer lakás a következő években.

Földi Tibor, a Cordia Igazgatóságának elnöke e tekintetben pesszimistább várakozásokkal bír, hiszen szerinte a tervezett összeg kevesebb lakás megvalósítását teszi lehetővé.

A fejlesztők saját tőkéjével és a banki finanszírozás bevonásával összesen körülbelül 1000 milliárd forint értékű beruházás valósítható meg, amely várhatóan több mint 12 ezer új lakás felépítését teszi lehetővé.

Kiss Ákos véleménye szerint a tervek alapján a program akár a fejlesztések tőkeigényének 70%-át is fedezheti, ami komoly segítséget nyújthat a beruházók számára.

A 25 ezer új lakás megépítése, mint kitűzött cél, valóban merész vállalkozás, de reális lehetőségekkel bír.

különösen, ha az iparág együttműködik a közös célok elérése érdekében - tette hozzá.

A 200 milliárd forint, amelyet az ingatlanpiac fellendítésére szánnak, az ÉVOSZ számításai szerint akár duplájára is növelheti a befektetői forrásokat, lehetőséget biztosítva körülbelül 12-13 ezer új lakás megépítésére. Ebbe a kalkulációba a telkek ára és a társasházi közös tulajdonrészek is beletartoznak. Érdemes megemlíteni, hogy a négyzetméterárak esetében az építési és tervezési költségek átlagosan csupán a teljes költség 60%-át teszik ki; a fennmaradó összeg pedig más kiadásokra vonatkozik, mint például a telekárak, csatlakozó létesítmények vagy a kötelező parkolók. Bár önmagában ez az összeg nem elegendő, a kormány további intézkedéseivel 2027-re elérhető a 25 000 lakás/év célkitűzés. Koji László, az ÉVOSZ elnöke hangsúlyozta, hogy a legfontosabb lépés a 5% alatti hitelkamatok elérése lenne a jövőbeni lakásépítési tervek megvalósításához.

A fenti grafikon alapján megfigyelhető, hogy 1993 előtt, a mérések kezdetétől fogva, egyetlen alkalommal sem csökkent 25 ezer alá az épített lakások száma Magyarországon. Ezzel szemben azóta mindössze 12 évben sikerült túllépni ezt a számot a kiadott használatbavételi engedélyek tekintetében. Az idei évvel együtt 1993 óta összesen 20 év telt el, amikor a lakásépítések száma 25 ezer alatt maradt.

A megkérdezett szakértők egyetértenek abban, hogy a tervezett volumen nem fog kapacitásproblémákat okozni. Koji László úgy véli, hogy már most is elegendő kapacitás és építőanyag áll rendelkezésre 20 ezer új lakás megépítéséhez. Nagygyörgy Tibor is hasonló nézeteket oszt, kiemelve, hogy amennyiben az állami beruházások nem térnek vissza a korábbi szintre, és nem történnek olyan jelentős események a hazai vagy nemzetközi piacon, amelyek csökkentik a keresletet, akkor az építőipar számára nem lenne akadály a szükséges mennyiség biztosítása.

Földi Tibor kiemelte, hogy az építőiparban jelenleg számottevő visszaesés tapasztalható, így kapacitásoldalról szerinte sem várható, hogy korlátokba ütköznének a projektek, Kiss Ákos pedig azt hangsúlyozta, hogy az építőanyagárak ingadozása és az ellátási láncok kihívásai ellenére a program hosszú távon növekedést hozhat az építőipar számára is.

Az ÉVOSZ 2024 első felére vonatkozó felmérése rávilágít, hogy a vállalkozások számára legnagyobb kihívást a megrendelések hiánya jelenti, amely a legfőbb akadályt képezi az üzleti szférában. A legfrissebb adatok szerint az érintettek körében tovább nőtt azok száma, akik ezt a tényezőt kiemelték. Ezzel szemben a szakemberhiány már nem annyira égető probléma, hiszen a rangsorban csupán a hatodik helyet foglalja el. Érdekes módon a beszerzési nehézségek és a nyersanyaghiány már nem jelentkeznek komoly akadályként a cégek működésében.

A fokozódó verseny és a bővülő kínálat nyomás alatt tartja az árak emelkedését, ám ez a hatás lokációnként és szegmensenként eltérő mértékben jelentkezik. Az egyedi elhelyezkedésű projektek számára a jövőben is kevesebb versenytárs várható, míg a külső kerületekben erősebb árversenyre lehet számítani. A golden visa program jelentős hatással lehet a kereslet alakulására, így a kereslet és a kínálat viszonyának alakulása fogja meghatározni az árak változását - fogalmazott Nagygyörgy Tibor.

Földi Tibor véleménye szerint az új intézkedések lényeges impulzusokat adhatnak a piacnak, és a fejlesztők közötti verseny fokozódása is várható. Ennek következtében a lakásárak emelkedésének üteme jelentősen lelassulhat a közeljövőben.

Koji László konkrét számadatokat is bemutatott, megjegyezve, hogy az új lakások árára leginkább az infláció és a hitelkamatok gyakorolják a legnagyobb befolyást. A kormányzati intézkedések nem járulnak hozzá az árak emelkedéséhez; éppen ellenkezőleg, bizonyos keretek között megjelennek az úgynevezett megfizethető, kedvezőbb árú lakások. Budapest esetében várakozásai szerint ez 1 200 000 Ft/m2-es árat jelenthet, míg vidéken 800 000 Ft/m2 körüli költségekkel lehet számolni.

A Biggeorge Property vezetője meggyőződése szerint,

a keretösszegből 80% felett sima lakásfejlesztések, 15%-ban bérlakások és 5%-ban kollégiumok valósulhatnak meg,

A hagyományos lakásfejlesztések keretein belül értékesített ingatlanok egy része befektetők kezébe kerül, akik ezeket bérbe adják. Ezzel hozzájárulnak a bérlakások számának növeléséhez a piacon.

Földi Tibor előrejelzése szerint a projektek túlnyomó többsége lakásfejlesztés irányába fog elmozdulni, azonban kisebb mértékben bérlakások is épülhetnek. A kollégiumok arányának növekedése viszont valószínűleg nem fogja meghaladni a 10 százalékot.

A kérdésre, hogy léteznek-e jelenleg olyan együttműködések ingatlanalapok és lakásfejlesztők között, amelyek példaként szolgálhatnak, Nagygyörgy Tibor rámutatott, hogy a legtöbb jelentős fejlesztő saját alapkezelővel rendelkezik. Ez azt jelenti, hogy a projektek megvalósítása során általában nincs szükségük külső alapkezelők bevonására, néhány kivétel természetesen előfordulhat.

Kiss Ákos véleménye szerint a klasszikus ingatlanalapok számára ez a program friss perspektívákat nyújt, hiszen a fókuszt a fejlesztési fázis finanszírozására helyezi.

Az alapok részesedése kiterjedhet mind az értékesítési árakra, mind a tartós bérleti jövedelmekre.

miközben az 5%-os áfakulcs lehetőségének a bevezetése a bérbeadásra, tovább növelheti a fejlesztők érdeklődését.

Néhány hónapon belül, körülbelül 1-1,5 év elteltével, várhatóan jelentős növekedés tapasztalható a kínálat terén, különösen a város külsőbb kerületeiben. A belső kerületekben azonban a telekkínálat korlátozza a fejlődést, de Nagygyörgy Tibor szerint itt is kedvező változásokra lehet számítani.

Kiss Ákos rámutatott arra, hogy a program várhatóan hozzájárul a megfizethető lakások számának növeléséhez, ami kiemelkedően fontos a fiatal családok és az első lakásvásárlók számára. A tervek szerint az első ilyen ingatlanprojektek 1-2 éven belül megvalósulnak. Fontos megjegyezni, hogy a lakásokat kizárólag természetes személyeknek szánják, ami elősegítheti a lakáspiaci kereslet célzott kiszolgálását.

Ennél is közelebbi hatásokkal számol Földi Tibor, aki hozzátette, hogy mivel több fejlesztőnek vannak a tarsolyában előkészített, építési engedéllyel rendelkező, ezért gyorsan elindítható projektek, a keresleti oldal legkésőbb 2025 második félévében tapasztalni fogja majd a bővülő kínálatot - a vevők valósággal dúskálhatnak majd az ajánlatokban - tette hozzá.

Koji László is hasonló időkeretet tart érvényesnek, és úgy véli, hogy a program hatásai már 2025 második felében érezhetővé válhatnak. Az ingatlanfejlesztők gyakran előértékesítésben gondolkodnak, még mielőtt a lakások fizikailag elkészülnek. Azonban az ilyen konstrukcióban megvalósuló kész lakások várhatóan csak 2026 végére lesznek elérhetők.

Kiss Ákos elmondta, a program sikere nagyban múlik az állam és a fejlesztők közötti hatékony együttműködésen, valamint a kockázatok és hozamok kiegyensúlyozott megosztásán. A részletek kidolgozása még folyamatban van, de az eddigi irányvonalak optimizmusra adnak okot. Koji László szerint pedig azt is tisztázni kellene, hogyan lehet bérlőből tulajdonossá válni, mert ezt még nem látjuk pontosan.

A kormány 21 pontos gazdasági akcióterve több ponton is a lakhatás támogatását célozza, melyek kapcsán egyre több konkrétum lát napvilágot. Eddig összesen

A lakhatás és a hitelpiac területén nyolc kiemelkedő kormányzati intézkedésről ejthetünk szót, melyek jelentős hatással bírnak a lakosság életére és a gazdasági környezetre. Ezek az intézkedések nemcsak a lakhatási lehetőségeket bővítik, hanem a hitelfelvétel körülményeit is átalakítják, hozzájárulva ezzel a stabilabb és megfizethetőbb lakáspiaci viszonyok kialakulásához.

Az alábbi írásunkban alaposan körüljárjuk a témát, és összegyűjtjük a legfontosabb információkat, amelyek segíthetnek a megértésében.

A címlapkép egyedi illusztrációként szolgál. A kép forrása: Getty Images.

Ez a dokumentum nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérjük, vegye figyelembe, hogy a benne foglalt információk kizárólag tájékoztató jellegűek, és nem helyettesítik a szakmai jogi tanácsadást.